Alles over hypotheken

Hoeveel kun je lenen?
Bij ons kies je voor een persoonlijke aanpak in plaats van een online rekentool. De hoogte van het leenbedrag is afhankelijk van diverse factoren, zoals je inkomen, de marktwaarde van de woning, bestaande leningen/financieringen, en je maandlasten. In ons eerste gesprek kijken we naar jouw specifieke behoeften en bekijken we hoe wij je daarbij kunnen ondersteunen. Na dit gesprek kun je uiteraard zelf beslissen of en op welke manier je gebruik wilt maken van onze diensten. Wij zijn er om je persoonlijk en deskundig te adviseren.

Hypotheekvormen
Voor welke hypotheekvorm kom jij in aanmerking? Sinds januari 2013 zijn de regels voor hypotheekrenteaftrek voor de eigen woning veranderd, en ben je verplicht om hypotheekleningen die na deze datum zijn afgesloten minimaal annuïtair af te lossen. Hierdoor heb je de keuze tussen een annuïteitenhypotheek of een lineaire hypotheek om in aanmerking te komen voor renteaftrek.

Voor hypotheken die vóór 1 januari 2013 zijn afgesloten, geldt een overgangsrecht. Deze bestaande hypotheken kunnen in hun huidige vorm blijven bestaan, zelfs als je verhuist of je hypotheek herfinanciert. Maar als je extra financiering nodig hebt, zul je te maken krijgen met de nieuwe regels.

Hieronder leggen wij je graag uit wat deze vormen inhouden.

Annuïteitenhypotheek

Je betaalt gedurende de looptijd van de lening een vast bedrag aan rente en aflossing. Het rentedeel neemt af, terwijl het aflossingsdeel groeit, wat invloed heeft op je belastingvoordeel.

Belangrijkste kenmerken:
• De hypotheekschuld daalt.
• Je hebt vaste maandelijkse lasten.
• De hypotheek wordt volledig afgelost.
• Het belastingvoordeel neemt af, wat resulteert in een stijging van de netto maandlast.

Lineaire hypotheek

Elke maand betaal je een deel rente en los je een deel af. De totale schuld wordt door aflossingen verminderd, waardoor je steeds minder rente hoeft te betalen. Het aflossingsbedrag blijft gedurende de looptijd gelijk, maar het belastingvoordeel neemt af.

Belangrijkste kenmerken:
• Het is een eenvoudige hypotheekvorm.
• De hypotheek wordt volledig afgelost.
• In het begin zijn de maandlasten hoger, maar deze nemen af naarmate de looptijd vordert.
• Het belastingvoordeel neemt af.

Hypotheekvormen voor bestaande hypotheken, afgesloten tot 31-12-2012 of hypotheken die vallen onder het overgangsrecht:

Spaarhypotheek/Bankspaarhypotheek/Levenhypotheek

De spaarhypotheek, bankspaarhypotheek of levenhypotheek wordt sinds januari 2013 niet meer aangeboden, maar iedereen die een van deze hypotheekvormen voor 2013 heeft afgesloten mag deze wel behouden.
Het is bij sommige geldverstrekkers nog mogelijk om de spaarhypotheek over te sluiten en mee te nemen bij een verhuizing of versneld af te lossen.

Bij een spaarhypotheek betaal je rente en premie voor een kapitaalverzekering. Het grootste deel van deze premie wordt gebruikt om te sparen binnen de kapitaalverzekering. Je hebt de garantie dat je de lening volledig kunt aflossen op de einddatum. Gedurende de looptijd los je niet af, wat zorgt voor optimaal belastingvoordeel.

Met een bankspaarhypotheek spaar of beleg je niet in een kapitaalverzekering, maar bouw je vermogen op door te sparen op een geblokkeerde Spaarrekening Eigen Woning (SEW) of te beleggen met een geblokkeerde Beleggingsrecht Eigen Woning (BEW).

Een levenhypotheek koppelt je hypotheek aan een levensverzekering, waarbinnen je premie wordt belegd. De lening wordt afgelost met de uitkering uit de levensverzekering op de einddatum of bij overlijden van de verzekerde(n). Je bouwt belastingvrij vermogen op en profiteert van maximale renteaftrek.

Heb je een van deze hypotheekvormen, neem dan contact met ons op zodat wij je verder kunnen adviseren indien je de hypotheek wilt meenemen of oversluiten.

Aflossingsvrije hypotheek

Bij een aflossingsvrije hypotheek los je niets af; je betaalt alleen rente. Er is geen inleg of premie voor vermogensopbouw. De schuld blijft gedurende de looptijd gelijk, tenzij je vrijwillig aflost. Tegelijkertijd profiteer je maximaal van het belastingvoordeel.
• Lage maandlasten.
• Maximaal belastingvoordeel.
• Hypotheekschuld wordt niet afgelost.
• De lening wordt op het einde van de looptijd afgelost

De aflossingsvrije hypotheek is lang een populaire hypotheekvorm in Nederland geweest. Omdat niet wordt afgelost kan maximaal geprofiteerd worden van de hypotheekrenteaftrek. Mede door het hogere risico op een restschuld zijn de afgelopen jaren terecht een aantal beperkingen doorgevoerd bij het afsluiten van een hypotheek aflossingsvrije hypotheek.
• Vanaf 2011 mag maximaal 50% van de hypotheek aflossingsvrij zijn
• Vanaf 2013 is aflossen verplicht bij nieuwe hypotheken om in aanmerking te komen voor hypotheekrente aftrek

Verduurzaming (mee)financieren

Wil je je woning verduurzamen en heb je onvoldoende eigen geld, dat kun je dit financieren met een extra hypotheek. Dit wordt ook wel een verduurzamingshypotheek genoemd en deze heeft een lagere rente dan de gewone hypotheek. Vaak kun je meer lenen als je gaat verduurzamen, standaard mag je namelijk maximaal 100% van de marktwaarde van je woning lenen. Als je geld leent om te verduurzamen, mag je bij veel hypotheekaanbieders meer lenen, maximaal 106% van de marktwaarde. Bij van Erven kunnen wij van verschillende aanbieders een verduurzamingshypotheek voor je regelen. Elke aanbieder heeft verschillende voorwaarden waaraan de aanvraag moet voldoen, denk bijvoorbeeld aan een verschil in looptijd van de hypotheek of het wel of niet berekenen van een risico-opslag. Wij helpen je graag om de verschillen in kaart te brengen en samen de best passende verduurzamingshypotheek voor je te vinden. Moeten we hier nog iets noemen over de maximale hoogte van het te lenen bedrag?

NHG

Wanneer je een hypotheek afsluit, ga je samen met de geldverstrekker verplichtingen aan met betrekking tot de betaling van je hypotheeklasten. Soms kunnen er echter situaties in je leven ontstaan waardoor je, al dan niet tijdelijk, niet in staat bent om aan deze verplichtingen te voldoen.

NHG bied je een regeling waarmee je dergelijke moeilijke periodes kunt overbruggen.
In gevallen waarin betalingsproblemen niet van voorbijgaande aard zijn, kan het zelfs nodig zijn je huis te verkopen. Als de opbrengst van de verkoop minder is dan het uitstaande hypotheekbedrag, zal het NHG Waarborgfonds de restantschuld aan de geldverstrekker betalen. Het is belangrijk op te merken dat het Waarborgfonds dan een vordering op je heeft ter grootte van het bedrag dat aan de geldverstrekker is uitbetaald. Echter, een van de voordelen van NHG is dat onder bepaalde voorwaarden het Waarborgfonds de restantschuld kan kwijtschelden. Dit kan bijvoorbeeld het geval zijn als je geen schuld hebt aan de gedwongen verkoop, zoals bij inkomensdaling door werkloosheid, arbeidsongeschiktheid of echtscheiding. Een andere voorwaarde is dat je hebt meegewerkt aan het minimaliseren van de restantschuld.

Voordeliger lenen met NHG maakt het lenen goedkoper. Dankzij de garantie van NHG kunnen geldverstrekkers een lening aanbieden tegen een lagere hypotheekrente. Dit rentevoordeel kan zelfs oplopen tot een aanzienlijk percentage, waardoor je op de lange termijn kunt besparen.

Voorwaarden
Om in aanmerking te komen voor NHG, moet je voldoen aan bepaalde voorwaarden. Hier zijn enkele belangrijke punten:
• Je woning moet je hoofdverblijf zijn.
• De kostengrens voor NHG is gekoppeld aan de gemiddelde koopsom in Nederland (€405.000,- per 1 januari 2023).

De verhouding tussen de hoogte van de lening en de marktwaarde van de woning heet Loan to Value (LTV) en bedraagt 100%. Alleen als je energiebesparende maatregelen treft, kan de LTV stijgen tot 106%.

Er zijn twee kostengrenzen in de praktijk, van kracht per 1 januari 2025:
o De maximale kostengrens voor woningen zonder energiebesparende voorzieningen is €450.000,- (100% van de marktwaarde).
o De maximale kostengrens voor woningen met energiebesparende voorzieningen is €477.000,- (106% van de marktwaarde). Het extra geleende bedrag moet natuurlijk volledig besteed worden aan de energiebesparende voorzieningen.

Borgtochtprovisie
De borgtochtprovisie blijft in 2025 gelijk en is vastgesteld op 0,6% van de lening. Borgtochtprovisie is het bedrag dat je moet betalen voor het borg staan van NHG voor de geldlening tegenover de geldverstrekker.

DUO
Wil je een huis kopen en heb je een studieschuld bij DUO? Het is dan nog steeds mogelijk om een hypotheek af te sluiten. Het bedrag dat je kunt lenen is dan lager en dit is iets waar je rekening mee moet houden. Onze adviseurs leggen graag aan je uit hoe je een huis kunt kopen met studieschuld.
Een studielening vermindert het bedrag dat je kan lenen, het is goed hier rekening mee te houden. Het is uiteraard wel mogelijk om een huis te kopen met een studieschuld. De invloed van een studieschuld is minder groot dan die van een andere lening. Onze adviseurs kunnen precies voor je uitrekenen welke invloed jouw studieschuld heeft op de hypotheek die je wilt afsluiten.
Je bent verplicht om je studieschuld te vermelden bij de aanvraag van een hypotheek, ook al staat deze studieschuld niet geregistreerd bij het BKR. De hypotheekverstrekker wil een helder beeld krijgen van je financiële situatie, zodat jij een verantwoorde hypotheek krijgt die je nu en in de toekomst kunt betalen. Indien je je studieschuld verzwijgt, geef je de geldverstrekker onjuiste informatie en dat kan grote consequenties hebben. Dit wordt door de geldverstrekker namelijk gezien als fraude en de gevolgen zijn bijvoorbeeld dat je je hypotheek direct moeten terugbetalen, boetes krijgt opgelegd en zelfs juridische stappen tegen je genomen worden. Het is dus altijd beter om open te zijn, zodat we samen een verantwoorde keuze voor je kunnen maken. Bij van Erven kun je ervan op aan dat we je altijd van het beste advies voorzien zodat je een hypotheek krijgt die passend is voor jou en jouw situatie.

Risico dekking
Wanneer de hypotheek wordt afgesloten bespreken wij de risico’s als overlijden, arbeidsongeschiktheid en werkloosheid met jou. We denken mee en zoeken een passende oplossing om de risico’s af te dekken middels woonlasten-, inkomensgarantie of overlijdenrisicoverzekeringen.

De woonlastenverzekering wordt ook wel hypotheekbescherming genoemd. Een woonlastenverzekering garandeert namelijk de betaling van (een deel van) je hypotheek als je inkomen daalt door werkloosheid of arbeidsongeschiktheid. Je krijgt dan voor een bepaalde periode (die je zelf bepaalt als je de verzekering sluit) een uitkering. Deze uitkering gebruik je om de hypotheek te betalen.

De inkomensgarantieverzekering is een verzekering die kan voorkomen dat je inkomen bij arbeidsongeschiktheid te veel daalt. Deze vult je WIA- uitkering en eventuele salaris dat je nog verdient tijdens je arbeidsongeschiktheid aan. De hoogte van de aanvulling hangt oa af van hoe hoog je je gewenste inkomen wilt verzekeren. Wij kunnen je hierin adviseren zodat je bij eventuele arbeidsongeschiktheid de hypotheek nog kan blijven betalen.

Door een overlijdensrisicoverzekering af te sluiten, zorg je voor meer financiële zekerheid voor jouw nabestaanden. Deze verzekering keert namelijk uit als je binnen de looptijd overlijdt. Met deze uitkering kunnen jouw nabestaanden jouw weggevallen inkomen opvangen of de hypotheek (of een deel daarvan) aflossen. Je bepaalt zelf de hoogte van het verzekerde bedrag en je beslist zelf hoe lang de verzekering loopt en welke vorm van verzekering bij je past.

Bij van Erven zorgen wij dat je op de hoogte bent van de risico’s en de mogelijkheden om de risico’s af te dekken. Er zijn veel mogelijkheden en wij denken graag met je mee hierover.

Zoals je kunt lezen is iedere situatie uniek en is er veel om te overwegen bij het maken van de juiste keuze van hypotheek. Door onze persoonlijke aanpak en jarenlange ervaring ben je bij ons aan het goede adres voor hypotheek advies en bemiddeling.